Yine uzun bir aradan sonra, bu hafta size uzun bir yazı hazırladım. Malum Mart ayı, vergi ayı. O yüzden ayrıntılı ve sizler için önemli olabilecek bilgiler var yazımda. Ayrıca önceki yazılarımdan ‘Kira Gelirleri Beyanı’ başlıklı yazıma gelen bazı soruları da yanıtlamaya çalıştım. Umarım yardımcı olmuşumdur;

GELİR VERGİSİ DÖNEMİ – 1

Bu yılın Mart ayının 25. günü akşamına kadar Yıllık Gelir Vergisi Beyannameleri verilir. Kimlerin yıllık beyanname vereceği, beyannamelerine hangi tür gelirlerini ekleyeceği konusunda hala tereddüt içinde olanlar var. Bu nedenle, son günlere girilirken toplumun büyük kesimini ilgilendiren kısımları için açıklayıcı bir kaç yazıda ben yazmak istedim. Umarım okuyucularımıza yardımcı olur.  

KİRA GELİRİ ELDE EDENLER İÇİN YILLIK GELİR VERGİSİ

Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde yazılı mal ve hakların (Arazi, bina, haklar, motorlu taşıtlar vs.) kiraya verilmesinden elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak adlandırılırlar ve belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulurlar.

-Mükelleflerce bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri o yılda elde edilmiş gelir kabul edilecektir. Örneğin: 2004, 2005 ve 2006 yılları kira gelirleri topluca 2007 yılında tahsil edilirse; 2007 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.

-Ancak, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek ilgili yıllarda beyan edilir. Örneğin: 2007, 2008 ve 2009 yılları kira gelirleri topluca 2007 yılında tahsil edilirse; her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir.

-Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat belirlenir. Borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığı tarafından saptanan kur üzerinden Yeni Türk Lirası’ na çevrilir.

-Kiranın ayni olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.

-Gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan kişi ve kuruluşlar, kira ödemeleri üzerinden % 20 gelir vergisi kesintisi yapacaklardır. Yani işyerinin kiracıları, ödeyecekleri kira üzerinden vergi keseceklerdir.

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

-Bir takvim yılı içinde elde ettiği mesken kira geliri, istisna tutarını ( 2.300 Yeni Türk Lirasını ) aşanlar,

-İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı ( Vergi Kesintisi + Net Kira ) beyanname verme sınırını ( 2007 yılı için 19.000 Yeni Türk Lirasını ) aşanlar,

-Beyanname verme sınırı olan 19.000 Yeni Türk Lirasının aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi tevkifatına tabi kira gelirleri ile mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.

-Bir takvim yılı içinde elde ettiği, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları toplamı 900 Yeni Türk Lirasını aşanlar,

-Diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenler.

-Eşler ve çocukların kira gelirleri ayrı beyanname ile beyan edilir.

Beyana tabi başka gelirleri de bulunan gayrimenkul sermaye iradı elde eden mükelleflerden;

-2007 yılında tevkif suretiyle vergilendirilmiş GMSİ elde edenlerin, diğer gelir unsurlarıyla birlikte ( toplamaya katılmayan gelir unsurları hariç ) toplam gelirinin 19.000.- YTL’ yi aşması durumunda tevkif suretiyle vergilendirilmiş gayrimenkul sermaye iradları ilgili yıl beyannamesine dahil edilecektir.

BEYANNAME VERİLMEZ VEYA EKSİK BEYAN EDİLİRSE NE OLUR ?

-Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez  veya eksik beyan edilirse, 2.300 Yeni Türk Liralık  istisnadan yararlanılamaz.

-Beyan edilmesi gereken kira gelirinin bildirilmemesi halinde, mükellef adına iki kat I’inci derece usulsüzlük cezası kesilir ve gelir takdir komisyonunca takdir edilir.

-Takdir edilen gelir üzerinden, gelir vergisi ile vergi ziyaı cezası hesaplanır. Ayrıca gecikilen her ay için gecikme faizi talep edilir.

-Bu şekilde tahakkuk eden vergi, ceza ve gecikme faizinin tahakkuk tarihinden itibaren bir ay içinde ödenmesi zorunludur. Ödenmediği takdirde, vergi dairesince ayrıca her ay için (Ay kesirlerine isabet eden gecikme zammı günlük olarak hesap edilir.) ayrı ayrı gecikme zammı hesaplanmak suretiyle cebren  tahsil yoluna gidilir.

-Geçmiş takvim yıllarına ait kira gelirlerini ilgili beyan döneminde hiç beyan etmeyen veya eksik beyan eden kira geliri sahibinin bu gelirlerini, Vergi Usul Kanunu’nda yer alan Pişmanlık ve Islah hükümlerinden yararlanarak beyan etmeleri mümkündür. Kira gelirlerini pişmanlık yoluyla beyan eden mükellefler istisnadan yararlanacak ve Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre vergi ziyaı cezası kesilmeyecektir. Bu mükellefler hakkında sadece pişmanlık zammı uygulanacaktır.

KİRA GELİRİNDEN İNDİRİLEBİLECEK GİDERLER

Gayrimenkul sermaye iradında safi iradın saptanması için, kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda seçilebilecek iki yöntem vardır.

- Gerçek Gider Yöntemi

- Götürü Gider Yöntemi

Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider  yöntemi seçilemez.

GERÇEK GİDER YÖNTEMİNİN SEÇİLMESİ DURUMUNDA İNDİRİLECEK GİDERLER NELERDİR?

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda;

1- Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

2- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile mütenasip olan idare giderleri,

3- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

4- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5′i (iktisap bedelinin % 5′i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2003 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.)

5- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen, emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

6- Amortismanlar,

7- Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri ,

8- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

9- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli [Dar mükelleflerin (yurt dışında işçi olarak çalışan Türk vatandaşlarımız da dar mükellef kapsamındadır) yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri hariç],

10- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,brüt kira tutarından indirilir.

Ancak, bu giderlerin vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmı indirilemez. Vergiye tabi hasılata isabet eden yani indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak bulunacaktır.

Vergiye Tabi Hasılat x Toplam Gider  Toplam Hasılat

GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİNİN SEÇİLMESİ DURUMUNDA GİDER İNDİRİMİ NASIL YAPILIR?

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25′i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Ancak, bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

KİRA GELİRLERİNE İSTİSNA NASIL UYGULANACAK?

-Sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için istisna uygulaması söz konusudur.

-Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için 2.300 Yeni Türk Liralık istisna ayrı ayrı uygulanacaktır. Mirasın paylaşılmamış olması halinde de her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.

-Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

KİRA GELİRLERİNE UYGULANACAK DİĞER İNDİRİMLER NELERDİR?

Kira geliri elde eden gayrimenkul sermaye iradı sahibi mükellefler, Gelir Vergisi Kanununun 89 uncu maddesinde yer alan ve aşağıda özetlenen bağış ve yardımlar ile harcamalarının tamamını veya belli bir tutarını verdikleri beyanname üzerinde safi iratlarından indirim konusu yapabileceklerdir. İndirimlerin hesaplanmasıyla ilgili olarak 6 numaralı örnek verilmiştir. (Bu indirimler hakkında tereddüde düşen mükellefler Gelir Vergisi Kanununun 89 uncu maddesine bakabilirler.)

1- C

Beyan edilen gelirin (safi iradın) %10′unu (bireysel emeklilik sistemi dışındaki şahıs sigorta primleri için beyan edilen gelirin %5′ini) ve asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak şartıyla, mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait hayat, ölüm, kaza, hastalık, sakatlık, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primleri ile bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları, (Sigortanın veya emeklilik sözleşmesinin Türkiye’de kain ve merkezi Türkiye’de bulunan bir sigorta şirketi nezdinde akdedilmiş, prim ve katkı payı tutarlarının gelirin elde edildiği yılda ödenmiş olması gerekir. Ayrıca, prim ve katkı tutarları gelirin elde edildiği yılda ödenmiş olmalı ve ücret geliri elde edenlerin ücretlerinin safi tutarının hesaplanması sırasında indirilmemiş olmalıdır.)

2- Eğitim ve Sağlık Harcamaları

Beyan edilen gelirin (safi iradın) % 10′unu aşmaması, Türkiye’de yapılması ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olarak yapılan eğitim ve sağlık harcamaları, (Eğitim ve sağlık harcamaları nedeniyle vergi indiriminden yararlanan ücretliler, aynı harcamalarını bu hükümden yararlanarak matrahlarından indiremezler).

3- Okul, Yurt ve Sağlık Tesisleri İçin Yapılan Bağış ve Yardımlar[1][2]

Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdî ve aynî bağış ve yardımların tamamı.

4- Diğer Bağış ve Yardımlar

1 - Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler ile kamu yararına çalışan dernekler ve Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflara yıllık toplamı beyan edilen gelirin (safi iradın) % 5′ini (kalkınmada öncelikli yöreler için % 10′unu) aşmamak üzere, makbuz karşılığında yapılan bağış ve yardımlar.

2 – Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler, kamu yararına çalışan dernekler, Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflar ve bilimsel araştırma faaliyetinde bulunan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılan ya da Kültür ve Turizm Bakanlığınca desteklenen veya desteklenmesi uygun görülen kültür ve sanat faaliyetleri, kültürel varlıkların korunması, yapımı, onarımı vb. ilişkin olarak Gelir Vergisi Kanununun 89 uncu maddesi çerçevesinde yapılan her türlü bağış ve yardımların tamamı.

3 – Bakanlar Kurulunca yardım kararı alınan doğal afetler dolayısıyla Başbakanlık aracılığıyla makbuz mukabili yapılan aynî veya nakdî bağışların tamamı.

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADINDA ZARAR DOĞMASI HALİ

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayrisafi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler.

Gayrimenkul sermaye iradının gider indirim hesabında gider fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, gelecek yıllarda elde edilen kira gelirinden gider olarak düşülebilir. Ancak, sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedelini indirim konusu yapması durumunda, zarar doğması halinde, bu zararın gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılması söz konusu değildir.

Kira Gelirleri Beyanı yazısına yanıt:

Sayın; Bircan Alkan ;

Geçmiş yazılarımdan ‘Kira gelirlerinin Beyanı’ başlıklı yazıma gönderdiğiniz yorum soruya cevap vermek istiyorum;

Ticari kazanç elde eden mükelleflerin, ayrıca mesken ve işyeri olarak kiraya verdikleri gayrimenkullerinden elde etmiş olduğu kira gelirlerinin, istisna ve muafiyet sınırlarının altında kalması durumunda Ticari Kazanca ilişkin Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesine dahil edip etmeyeceği hususunda tereddütler olduğunu yazmışsınız.

Ticari Kazanç sahipleri mesken olarak kiraya verdikleri gayrimenkullerinden elde etmiş olduğu kira gelirlerine ilişkin 2007 Takvim Yılı için belirlenen 2.300.- YTL istisna tutarından faydalanamadıkları için bu gelirini beyan etmek zorundalar.

Ticari Kazanç sahipleri işyeri olarak kiraya verdikleri gayrimenkullerinden, tevkif suretiyle vergilendirilmiş kira geliri elde ediyorsa, diğer gelir unsurlarıyla birlikte ( 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’ nun 86. maddesinde belirtilen toplamaya katılmayan gelir unsurları hariç ) toplam gelirinin ( ticari kazanç geliri + tevkif suretiyle vergilendirilmiş kira geliri ) 19.000.- YTL’ yi aşması durumunda ilgili yıl beyannamesine dahil etmek zorundalar.

Madde 0086: Toplama yapılmayan haller

 (24.04.2003 tarih ve 25088 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 4842 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle başlığı ile birlikte değişen ve 2003 yılı gelirlerine de uygulanmak üzere yürürlüğe giren şekli.) Aşağıda belirtilen gelirler için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dahil edilmez.

Tam mükellefiyette;

Gerçek usulde vergilendirilmeyen zirai kazançlar, bu Kanunun 75 inci maddesinin (15) numaralı bendinde yazılı menkul sermaye iratları, kazanç ve iratların istisna hadleri içinde kalan kısmı,

Tek işverenden alınmış ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretler (birden fazla işverenden ücret almakla beraber, birden sonraki işverenden aldıkları ücretlerinin toplamı, 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmayan mükelleflerin, tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretleri dahil) ⁽¹⁾

Vergiye tabi gelir toplamının (a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’ nun 103 maddesinde yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmaması koşuluyla, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları,

Bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı 600 milyon (2004: 750.000.000.- 10.12.2003 – 2003/6578 BKK. ile. Yürürlük: 01.01.2004 – 2005: 800 YTL – 2006: 875 YTL – 2007: 900 YTL – 2008: 960 YTL ) lirayı aşmayan, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları.

Dar mükellefiyette, tamamı Türkiye’de tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan; ücretler, serbest meslek kazançları, menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile diğer kazanç ve iratlar.

(1) (Bu kısımda yer alan “(birden fazla işverenden ücret almakla beraber ücret dışındaki gelirleri için beyanname vermek zorunda olmayan ve birden sonraki işverenden aldıkları ücretlerinin toplamı, 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmayan mükelleflerin, tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretleri dahil),” şeklindeki parantez içi hüküm; 07.08.2003 tarih ve 25192 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 4962 sayılı Kanunun 17/D maddesiyle metinde görüldüğü şekilde değiştirilmiştir.)

Rumuz : Nurdan

SORU : 2007 yılı nisan ayında 250 ytl’ye kiraya verdiğim dairem için (2007 yılında 1 yıl dolmadığı halde) 2008 yılı mart ayında beyanname vermem gerekir mi? Verirsem ne kadar vergi öderim.
Teşekkürler

CEVAP : 2007 yılı Nisan ayında mesken olarak kullanılmak üzere kiraya vermiş olduğunuz dairenizden aylık 250 YTL. olmak üzere yıl sonuna kadar 2.250 YTL. gelir elde ettiğinizi yazmışsınız. Bu geliriniz 2007 yılında uygulanan 2.300.- YTL istisna tutarının altında kaldığı için beyan etme zorunluluğunuz yoktur. Burada önemli olan hangi ay kiraya verdiğiniz değil, ne kadar kira geliri elde ettiğinizdir. Aralık ayında kiraya vermiş olsanız bile örneğin aylık 2.500 YTL kira geliri elde ediyorsanız beyan etmek zorundasınız.

Rumuz : anblack

SORU : gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda indirilebilecek giderler 4- maddesinde anlatılan iktisap bedelinin %5′i indirilebilir diyor. ben 2004 yılında aldım evimi ve 21.000 ytl üzerinden alınmış gibi gözüküyor şimdi 21000 inin %5 i olan 1050 ytl yi gider olarak gösterebilecekmiyim konuyla ilgili bilgi verirseniz sevinirim .teşekkürler.

CEVAP : Elde etmiş olduğunuz kira gelirlerinize ilişkin 2 çeşit gider yöntemi uygulayabilirsiniz. Bir takvim yılı içinde elde ettiğiniz mesken kira gelirinizden , istisna tutarını ( 2.300 Yeni Türk Lirasını ) düştükten sonra, % 25′ ini  götürü gider yöntemine göre ( herhangi bir belgeye ihtiyaç duymadan ) veya gerçek gider yöntemine göre ( belgelemek ve beş yıl süre ile saklamak koşuluyla ) indirim konusu yapabilirsiniz. Gerçek gider yöntemine göre indirebileceğiniz giderleri yazımda ayrıntılı şekilde yazmıştım. Bunların içinde geçen kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5′i (iktisap bedelinin % 5′i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2003 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır. İndirim konusu yapılmamış yıllara ilişkin % 5 gider diğer yıllara nakledilmez. ) indirim konusu yapılabilir. Yani sizin belirttiğiniz 1.050.- YTL. gider olarak düşülebilir.

Elde etmiş olduğunuz kira gelirinin istisna düştükten sonra % 25 götürü gider yöntemine göre çıkan tutar ile gerçek gider yöntemine göre çıkan tutardan hangisi yüksekse onu uygulamanız sizin avantajınızadır.  Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider  yöntemi seçilemez. Ayrıca götürü gider uygulamasını seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.